Агентство XXI Век, Санкт-Петербург
+7 (906)263-30-24
Невский пр. дом 1,
vek.21@mail.ru
ag21vek@gmail.com

Аналитика / Торговый портрет Невского проспекта

Невский проспект

Невский проспект – главная магистраль города Санкт-Петербурга, и главная торговая улица.

Невский проспект можно условно разделить на три части:

  • от Адмиралтейства до набережной канала Грибоедова,
  • от набережной канала Грибоедова до площади Восстания (наиболее престижная часть),
  • от площади Восстания до площади Александра Невского (Старо-Невский проспект).

До кризиса 2009 года на Невском проспекте размещались преимущественно флагманские магазины ведущих брендов одежды, обуви, ювелирной, часовой продукции, сети кофеен и ресторанов, рассчитывающих на высокий пешеходный трафик и быструю узнаваемость. В период кризиса благодаря снижению арендных ставок произошла ротация арендаторов и на смену известным брендам пришли товары более низкой ценовой категорииНаиболее привлекательной считается солнечная четная сторона Невского проспекта, и участок Невского проспекта от набережной канала Грибоедова до площади Восстания. Арендные ставки и проходимость здесь значительно выше.

Значимость Невского проспекта как главного торгового коридора города значительно снизилась с открытием в ноябре 2010 года торгово-развлекательного центров «Галерея» и «Стокманн Невский центр» на площади Восстания, которые привлекли большое количество торговых марок, ранее не представленных в Санкт-Петербурге.

С открытием в первой половине 2012 года торгового комплекса Mercury (сегмент luxury) на Большой Конюшенной, имидж дорогой торговой улицы окончательно перешел от Невского проспекта к Большой Конюшенной.

Общий объем встроенных торговых помещений на Невском проспекте по оценкам Maris составляет около 100 000 кв.м. Из них более 90% находятся в частной собственности.

Основной спрос конечных потребителей на Невском проспекте формируется в основном за счет туристов, молодежи, офисных работников из многочисленных бизнес-центров, расположенных в Центральном районе города.

Спрос

В 2014 году доля вакантных площадей в стрит-ритейле на Невском проспекте не превышает 3–5%, хотя срок экспозиции свободных помещений снова увеличивается. Это связано с тем, что заявленные ставки аренды существенно превышают среднерыночные. Ротация арендаторов происходит регулярно, так как в обиходе в основном краткосрочные договоры аренды. Ритейлеры одежды и прочих потребительских товаров стремятся в крупные торговые центры и уступают площади заведениям общественного питания.

Среди сделок в сегменте стрит ритейла преобладают площади от 100 до 200 кв м.

Примеры сделок по аренде торговых помещений на Невском пр. в 2013-2014 гг

Арендатор Местоположение Площадь, кв.м
Starbucks Невский пр., 25 179
British Bakery Невский пр., 60 170
Burger King Невский пр., 18 Н/д
Opteka Невский пр., 122 135

Источник:         Maris/ part of the CBRE affiliate network

Среди арендаторов наибольшую долю на Невском проспекте занимают магазины одежды и обуви, общепита, отделения банков, салоны сотовой связи, туристические агентства, а также ювелирные магазины.

 

 

Стабильно, начиная с 2009 года, растет количество заведений общественного питания. За последние пять лет количество ресторанов на Невском проспекте увеличилось на 16%, заведений фаст-фуда – на 4%, при этом доля кафе уменьшилась на 19%.Структура крупнейших арендаторов по профилю деятельности не существенно изменилась по сравнению с предыдущими годами. Постепенно сокращается доля ювелирных магазинов и туристических агентств, а также магазинов одежды и обуви.

В Санкт-Петербурге активно развиваются сети кофеен и заведения китайской и японской кухни. Прирост кофеен на Невском проспекте с 2009 года составил 56%, а ресторанов китайской и японской кухни – 36%.

Невский проспект от Адмиралтейства до канала Грибоедова

На участке Невского проспекта от Адмиралтейства до набережной канала Грибоедова до кризиса были сосредоточены преимущественно магазины премиального ценового сегмента – одежды и обуви, ювелирных изделий. В 2009 году здесь были расположены такие магазины как: Audi Exclusive, магазин элитных сувениров и аксессуаров In wear/ Matinique, ювелирный салон «Космо золото», магазин одежды премиум-класса Hugo Boss.

В результате экономического кризиса к концу 2011 года магазины премиального ценового сегмента сменились магазинами более демократичных брендов. В 2012 году набор арендаторов немного изменился, и некоторые освободившиеся помещения были заняты ресторанами высокого и выше среднего класса (Market Place). На Невском проспекте появилось несколько новых люксовых брендов (например, Tag Heuer).

После открытия станции метро «Адмиралтейская» в декабре 2011 года пешеходные потоки на Невском проспекте изменились, и увеличилась популярность среди заведений общепита той его части, которая расположена между Адмиралтейством и набережной канала Грибоедова. Здесь  в 2013 году открылись Марчелли’s, Kriek, Biblioteka. А в 2014 году — Starbucks и Burger King.

Невский проспект от канала Грибоедова до площади Восстания

Часть Невского проспекта от канала Грибоедова до площади Восстания считается наиболее престижной. Здесь расположено несколько станций метро («Невский проспект», «Гостиный двор», «Площадь Восстания», «Маяковская»), наибольшая интенсивность пешеходных потоков и именно на эту часть приходится наибольшее количество помещений, торговли, общепита и сферы услуг.

Именно в этой части сосредоточено большинство торговых центров, расположенных на Невском проспекте – «Гостиный двор», «Невский Атриум», «Пассаж», «Стокманн Невский центр», «Галерея».

До кризиса в этой части Невского проспекта были расположены как магазины верхнего ценового сегмента, например, Babochka, Escada, ювелирный дом Хлебникова, так и магазины, ориентированные на ценовой сегмент ниже среднего – Sela, BeFree, Мега Джинс. После кризиса магазинов верхнего ценового сегмента стало меньше, на месте Escada теперь располагаются «Две Палочки», на месте ювелирного дома Хлебникова – «Кофейная Гамма». На смену элитным ресторанам на Невском – пришли сетевые бренды: на месте Magrib открылся Burger King, на месте «Или…» — «Парма суши», на месте «СССР» — «Васаби».

Однако, Невский проспект по-прежнему интересен компаниям, желающим открыть свой флагманский магазин в Петербурге. В 2014  году появилось несколько свободных помещений на участке от канала Грибоедова до площади Восстания. Тем не менее, срок экспозиции наиболее ликвидных помещений обычно не превышает 1 месяца.

Невский проспект от площади Восстания до площади Александра Невского

Староневский проспект – наименее престижная часть Невского. Пешеходные потоки здесь сконцентрированы в основном около станции метро «Площадь Александра Невского». Арендные ставки значительно ниже. Поэтому среди арендаторов встречаются даже продуктовые магазины. В  2013 году магазин эконом-класса «Дикси» арендовал помещение площадью 550 кв.м на Невском, 113 (ранее здесь располагался бутик Mancini). А с 2011 года на Невском, 146 работает продуктовый магазин «Полушка». Уровень вакантных площадей на Староневском составляет около 10%, что в два раза выше, чем в центральной части Невского.

Коммерческие условия

Рублевые арендные ставки на Невском увеличились за 2013 год незначительно – в среднем на 5–7%. Дороже всего сдаются помещения на участке от наб. канала Грибоедова до пл. Восстания. Наиболее гуманные расценки – ближе к пл. Александра Невского. Продажи помещений на Невском проспекте единичны, собственники неохотно продают свои объекты недвижимости, приносящие доход.

Запрашиваемые арендные ставки на торговые помещения на Невском проспекте, 2014

участок Невского проспекта средний диапазон ставок
От Адмиралтейства до канала Грибоедова 2500-6 500 руб/кв.м/мес
От канала Грибоедова до площади Восстания 5000-15000 руб/кв.м/мес
От площади Восстания до площади Александра Невского (Старо-Невский пр.) 2000-6 000 руб/кв.м/мес

Источник:         Maris | part of the CBRE Affiliate network

Максимальные арендные ставки на главных улицах европейских городов
Источник:       CBREАрендные ставки в сегменте high street retail на протяжении последних лет в Санкт-Петербурге остаются на уровне европейских городов. Самые дорогие улицы Европы – Елисейские поля в Париже, Столешников переулок в Москве, Бонд Стрит в Лондоне. Невский проспект в Петербурге по максимальным арендным ставкам сопоставим с главными торговыми улицами Амстердама, Мадрида и Барселоны. 
Translate »